揭开中国二手房价操控内幕
来源:未知 点击: 发布时间:2017-05-17 17:03
揭开中国二手房价操控内幕

中国二手房市场涌现“买卖潮”、“过户潮”以及由此引发的“离婚潮”,各类避税花招百出。本文为广大读者提供二手房买卖手册,拆解二手中介“蛊惑招数”。

中国二手房市场涌现“买卖潮”、“过户潮”以及由此引发的“离婚潮”,各类避税花招百出。本文为广大读者提供二手房买卖手册,拆解二手中介“蛊惑招数”。

揭开中国二手房价操控内幕

中国“新国五条”出台近半个月,其中对于“二手房交易征收差额20%个税”成为了最大话题,同乐城www.tlc188.com,瞬间搅乱二手市场,为了规避高达20%的税率,一时间二手市场涌现“买卖潮”、“过户潮”以及由此引发的“离婚潮”,各类避税花招百出。本文为广大读者提供二手房买卖手册,拆解二手中介“蛊惑招数”。

二手虚假房源多标价不靠谱

据网易房产报道,二手市场鱼龙混杂,尽管盘源数量大于新盘,但依旧是存在“找房难、看房难”的现象,而涉及到价格,就更是缺乏监管,中介机构间的价格战、恶性竞争也往往导致买家吃亏。

在IT公司工作的陈先生在新政出台前就已寻找二手婚房,由于上班时间居多,最初只是利用网络便利在各大二手房网站浏览,看中后才联系中介。

但久而久之陈先生便发现,往往在网上看中价格合适的房子,当打电话联系具体的中介时,那套房子要不是已经出售、要不就是价格高出很多,中介随后就开始推销其他的盘源。

陈先生称,去到现场,房子实际开价会普遍比网上贵5-10%以上,而中介往往把原因归结为近期楼价上涨,特别是国五条出台后,很多业主会抓紧出手。

除了虚假的价格,众多二手房网站上亮丽的装修图、实景图也是中介欺骗手法之一,相比较一手新盘有标准的统一信息,二手房市场明显缺乏规范,同乐城www.tlc188.com

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二手房价易被操纵找房勿迷信大中介

实际上,“虚假报价”只是中介操作二手房的常见手法,不仅可以放低价吸引客源,更重要的是“开高价吸引卖家来放盘”。

“开低价吸引买家很正常,标高价吃差价才是真正的门道!”,天河棠石路一间小型中介的销售王小姐称,她解释道,二手不比新盘,好地段房源很紧张。

大家在抢买家的同时,更重要的是任务是吸引盘源,大中介可以利用品牌和网络的优势来吸引较多的客户,我们小中介做得主要是街坊生意,但房源基本都是差不多。

记者在天河公园附近的棠石路看到,短短两百多米的街道上,就聚集了大大小小近10家的地产中介,由于周边生活、教育配套完备、交通便利,多数楼房都是刚需自住的,因此二手盘源相当紧张,各家中介也存在着相当大的竞争关系。在收费标准上,该地段的买家给中介佣金基本都在3%,但同样一套房源,业主基本会同时放盘给多家中介,而各家中介对外售价却有明显差异。

王小姐介绍,前几天刚刚成交的一套总价155万单位,业主开价仅145万,但中介经手后,一家大型中介已经标价155万,而王小姐店铺标价152万,这个价格实际已经比业主心理预期高出近10万元,这笔多出来的钱中介与业主一般协商对半分。

“多出来的钱业主不收白不收!”,王小姐说到,实际上我们比对方更早找好了买家,5000元的订金也交了,但在付首期当天买家稍有迟缓,同乐城www.tlc188.com,结果业主就返价了,选择了另一家,那间中介算上佣金也赚了近10万元。

由于二手市场并不存在“一房一价”的政策,业主放盘总是游离于各家中介机构,通常是价高者得,而中介间相互竞争关系,这也导致二手房的价格管理异常混乱,通常是“一房多价”。

业内人士也提醒买家,买二手房与新盘不同,买家不需要迷信大型中介的品牌和影响力,小中介只要资质合格,也有自身的优势,买家重点是货比三家、应尽量与业主亲自谈。

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新政下二手市场恐慌趁机抬价行为不少

自3月1日下午新国五条出台后,细则迟迟未落地也导致这段时间成为政策真空期,市场上趁机抬价、制造恐慌的行为屡见不鲜。

市民华先生上周末就预定了一间东圃的70多平米单位,中介最初开价150万,随后提价至155万,华先生咬咬牙,先交了5000元订金后,双方约定本周三就进行面谈。

当约定时间来到时,业主却突然爽约,中介随后称这套单位已经被业主卖出去了,那位买家一次性付款155万。

华先生非常无奈地表示,加价5万自己已经很难接受了,现在又半路杀出个程咬金,交的5000元订金完全没有意义,二手买家、中介随便加价,这个市场很不规范。

而目前同样处于学位房交投的旺季,市场需求旺盛,在这种“前有堵截后有追兵”的政策环境下,买家的议价空间也越来越窄。也有部分中介形容到,目前市场很恐慌、楼价涨得很离谱。

新国五条下买卖二手须知

证过五年很重要

对于新政后的二手市场,盘源房产证过不过5年显得非常重要,按招目前的政策,首先卖家要承担个人所得税,如果证过5年,且是卖家的唯一物业,可以免税;如果这套房并非是卖家的唯一物业,就要征收差额的20%。

此外还有营业税,证未过5年卖家还要承担差额5.6%的营业税,证过5年免税。但按照普遍的行情,税费实际都是由买家来承担。

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过户排队新政压力下需签“解除协议”

距离4月份仅有10天的时间,中介也提醒目前进行交易的买卖双方要注意交易时间,并且要在合同中注明“解除合同”的条款。

由于新政后过户人数暴增,并且二手房买卖情况比较复杂、手续繁琐,买卖双方应该注意自身实际情况。

首先买家要看卖家是否拥有完全的产权证,如果目前仍在供楼,则买卖双方可能需要到银行办理转供或其他申请贷款的手续,中介提醒,这个手续办理时间预计最快也要在15个工作日左右,还没来得及过户很有可能政策已经落地。

因此建议是资金充裕、能够一次性付款的买家才在这几天内抢闸入手,其他买家则要注意在合同中声明,一旦该套单位在仍未过户的情况下“20%的差额税”就已经落地,则双方解除合同。

签订阴阳合同可能导致日后换房难

而像通过签订阴阳合同、假离婚等手段避税又再度被人摆上台面。而像签订阴阳合同的方式来避税是否就可以占便宜呢?

据了解,即便目前买卖双方通过签订了阴阳合同的方式降低了房屋的售价,但一时省下来的钱却未必适合给买家带来更大的优惠。

随着目前二手房买卖政策的健全,买卖价格的发票、备案的信息也越来越详细,对于买家而言,如果现在通过50万的价格买下了一套市场价在70万的单位,房管局则备案这套单位价格为50万元,买家省下了一笔税费。

但如果日后买家有改善换房的需要,这套房屋需要再次入市交易时,可能当时市场价已经升至90万,这套原价50万单位的增值部分也高达40万,那么这笔税费将明显高于当时的市场值,过高的售价也会不利于业主出售。

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责任编辑:NONO Han

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